Инвестиции в стрит-ретейл vs инвестиции в light industrial — что выгоднее?

Инвестор в коммерческую недвижимость с чеком более 50 млн рублей, скорее всего, будет рассматривать для покупки стрит-ретейл. Это давно существующий и понятный формат недвижимости с широкой целевой аудиторией, в котором в том числе есть возможность разместить федеральный офлайн-ретейл, что для многих является синонимом устойчивости и надежности инвестиций. Однако на рынке появилась возможность инвестировать в ранее не доступный частному инвестору формат складской недвижимости — light industrial. Еще недавно чеки здесь начинались от 1 млрд рублей, а сегодня уже можно приобрести объекты стоимостью от 50 млн рублей.

Предлагаем сравнить ключевые показатели двух активов, а также рассмотреть плюсы и минусы инвестиций в покупку помещения под торговлю или сферу услуг и light industrial. Очевидно, что для полноты картины важно принимать во внимание не только ключевые показатели актива (доходность, окупаемость, рост стоимости квадратного метра и арендной ставки, капитализацию), но и то, насколько активом удобно «пользоваться». Точнее, сколько времени и усилий владельца потребуется для того, чтобы получать доход от вложенных средств.

Формат стрит-ретейла

Ключевые инвестиционные показатели:

• Средний метраж объекта: 200–300 кв.м.
• Доходность: 7–8%
• Окупаемость: 12–13 лет
• Динамика цены кв. м. в 2022–2024 гг.: +15%
• Динамика арендной ставки в 2022–2024 гг.: +5%
• Капитализация актива: низкая

Плюсы инвестиций в стрит-ретейл:

• Удобное расположение объекта в пределах Третьего транспортного кольца и МКАДа.
• Обширная целевая аудитория арендаторов помещения — федеральные сети продуктового ретейла, аптеки, медицинские центры, услуги в сфере образования и другие.
• Понятный формат, давно существующий на рынке.

Минусы инвестиций в стрит-ретейл:

• Необходимость самостоятельного поиска арендатора и дальнейшее ведение арендного бизнеса.
• Краткосрочные договоры аренды, в среднем на 11 месяцев, риск частой ротации арендаторов.
• У арендатора, как правило, есть возможность досрочного расторжения договора с уведомлением за три месяца и без штрафных санкций, что делает невозможным долгосрочное финансовое планирование.
• Риски невыполнения обязательств, так как арендная ставка может быть привязана к товарообороту.
• Высокая конкуренция при сдаче в аренду.
• Вероятность простоя помещения, связанная с сильной зависимостью от локации.
• Необходимость постоянных инвестиций в ремонт.
• Высокий риск повреждения объекта в ходе эксплуатации, что ведет к дополнительным расходам.
• Риски штрафов от проверяющих инстанций (пожарная инспекция, Роспотребнадзор и другие).

Кому подходят инвестиции в стрит-ретейл?

Помещение под стрит-ретейл подходит консервативным инвесторам, которые предпочитают традиционные активы с умеренным потенциалом доходности. Основное преимущество формата для собственников — наличие понятного пула потенциальных арендаторов, а также возможность самостоятельно оценить потенциал локации.

Однако инвестор должен вовлекаться в процессы управления своим объектом, а также быть готовым к периодическим простоям помещения при ротации арендаторов. Выбирая помещение под стрит-ретейл, инвестор может столкнуться с отсутствием потенциала роста стоимости объекта, даже при покупке помещения на этапе строительства. Таким образом, при расчете финмодели нужно опираться только на арендную доходность от объекта.

«Рынок наполнен преимущественно дорогими неликвидными пустыми помещениями, потому что почти все качественные объекты по хорошим ценам уже раскуплены»

— Артем Цогоев, член совета директоров SimpleEstate

Формат Light Industrial

Теперь обратимся к формату light industrial, стремительно набирающему популярность среди инвесторов.

Ключевые инвестиционные показатели:

• Средний метраж объекта: 500–600 кв.м.
• Доходность: 14–16%
• Окупаемость: 7 лет
• Динамика цены кв. м. в 2022–2024 гг.: +47%
• Динамика арендной ставки в 2022–2024 гг.: +31%
• Капитализация актива: высокая, рынок активно развивается

Плюсы инвестиций в light industrial:

• Возможность приобрести объект на этапе строительства с потенциалом роста стоимости.
• Долгосрочные договоры аренды, в среднем на 5–7 лет, без возможности досрочного расторжения.
• Стабильный пул арендаторов — средний бизнес (B2B) из сферы производства, e-com, офлайн-ретейла, логистики.
• Низкая конкуренция при сдаче объекта в аренду, так как 80–90% площадей выкупают конечные пользователи под свои нужды (по данным Parametr).
• Низкий риск простоя по причине дисбаланса спроса и предложения.

  По данным Parametr, за первые восемь месяцев 2025 года общий объем спроса на объекты light industrial составил 1,67 млн кв.м. При этом текущая вакансия в этом сегменте составляет порядка 146 тыс. кв.м.

• Высокий спрос на аренду качественных помещений у конечных пользователей.

  По статистике Parametr, запросы на аренду light industrial занимают до половины от общего объема запросов на помещения этого типа.

• Возможность делегировать девелоперу поиск арендатора и управление арендными отношениями.
• Отсутствие дополнительных инвестиций, так как объект передается уже полностью готовым, с финишной отделкой.

Минусы инвестиций в light industrial:

• Расположение за пределами МКАД, что может иметь значение для владельцев, которые планируют самостоятельно управлять арендой.
• Низкий уровень знаний о формате среди потенциальных инвесторов.

Кому подходят инвестиции в light industrial?

В целом, склады и помещения для производства традиционно считаются стабильным «пенсионным» активом — низкорисковой инвестицией для долгосрочного арендного бизнеса. Однако в силу того, что сегмент находится на ранней стадии развития, сегодня в нем возможно получить далеко не консервативные показатели по доходности. Сильным аргументом в пользу light industrial является возможность делегировать девелоперу не только поиск арендаторов, но и всю рутину управления.

Активно развивается и такой формат, как покупка готового арендного бизнеса (ГАБ). Этот вариант подходит инвесторам, которые не готовы приобретать помещения на этапе девелопмента или хотят иметь гарантию быстрого начала арендного бизнеса. В этом случае инвестор покупает помещение с уже подписанным договором аренды.

«Мы видим растущий интерес инвесторов к формату готового арендного бизнеса (ГАБ) с light industrial в Московском регионе. Прогнозируя существенное увеличение спроса на такие проекты, Parametr расширил в этом году свою продуктовую линейку предложением ГАБ...»

— Александр Манунин, управляющий партнер компании Parametr

Подводя итоги

Хотя формат light industrial молодой, он имеет большое количество преимуществ по сравнению с другими сегментами коммерческой недвижимости: более быстрая окупаемость, долгосрочный неразрывный договор аренды, возможность передать функции управления на аутсорсинг. Но самое главное то, что «лайты» находятся на ранней стадии развития, поэтому инвесторы, которые уже увидели его потенциал, имеют преимущество «раннего последователя», когда можно поймать период кратного роста и достичь еще более высоких показателей доходности.

Компания Parametr, девелопер коммерческой недвижимости в составе ГК ПИК, является одним из ключевых системных застройщиков в сегменте индустриально-логистической недвижимости. Компания возводит девять промышленных парков общей площадью 2.5 млн кв. м.