Инвестировать нельзя откладывать: почему сейчас время для light industrial?

В Московском регионе сложилась ситуация, которую можно охарактеризовать как «уникальное окно» для частных инвесторов в коммерческую недвижимость. Стремительно набирающий обороты формат light industrial оказался в топе самых прибыльных инвестиционных активов в регионе — доходность «лайтов» в два раза выше, чем в сегменте стрит-ретейла, а окупаемость в два раза быстрее.

До недавнего времени сегмент индустриально-логистической недвижимости был практически недоступен для частного инвестора из-за высокого порога входа в сделку. Ситуация изменилась буквально недавно, в 2023 году, когда на рынке начал активно развиваться формат объектов light industrial.

 

Примечательно, что доля инвесторов среди покупателей light industrial в первом полугодии 2025 года выросла в два раза по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Это значит, что формат не просто прижился на рынке, а принят и понят инвесторами. Причем, и теми из них, чей бизнес связан с производством, и теми, кто к производству отношения не имеет, но охотится за трендами рынка и ищет новые перспективные направления.

 

К примеру, в компании Parametr объекты light industrial стартуют от 80 млн.руб., при этом за время строительства стоимость актива может увеличиться до 40%. 

 

Характерно, что в этом сегменте практически отсутствуют спекулятивные инвесторы, которые хотят заработать только на этапе девелопмента. Те, кто вкладывают деньги в light industrial, нацелены на длительные отношения, при которых смогут получать практически «пассивный» доход от аренды. Доходность «лайтов» от сдачи в аренду достигает 18% годовых (без учета роста стоимости актива), при примерном сроке окупаемости объекта 6–7 лет. В то время как в стрит-ретейле доходность составляет всего 8%, а срок окупаемости приближается к 12 годам.

Несомненным плюсом является тот факт, что данный формат позволяет организовать арендный бизнес всего через 12-18 месяцев после начала строительства и не требует от инвестора дополнительных вложений. Девелопер передает объект в руки владельца в формате «заезжай и живи».

 

Острый дефицит предложения помещений класса А обеспечивает их востребованность и достаточно быстрый поиск арендатора. При этом все хлопоты, связанные с поиском подходящего резидента и ежедневным общением с ним, может взять на себя девелопер, что позволит инвестору получать по-настоящему «пассивный» доход от своих инвестиций.

Что же способствует развитию этого формата? В первую очередь, импортозамещение, активно развернувшееся в последние годы и способствующее расширению отечественных производств. По данным Parametr, более половины резидентов переезжают в light industrial в связи с развитием и расширением бизнеса.

Второй драйвер стремительного развития сегмента — программа комплексного развития территорий (КРТ), которая предусматривает реновацию старых промзон и буквально вытесняет производства с насиженных мест.

 

Третья тенденция, набирающая силу со времен пандемии, — стремительный рост рынка e-commerce. Результаты исследования, проведенного компанией Parametr совместно с Reksoft, говорят о том, что к 2035 году доля e-com в обороте ретейла Москвы составит целых 43%. Потребители все чаще будут заказывать товары онлайн — продукты, одежду, электронику, товары для дома. Три последних категории — потенциальные клиенты light industrial, так как все перечисленное нужно не только произвести, но и где-то хранить. Light industrial совмещает все эти функции в одном месте.

Примечательно, что все три драйвера носят долгосрочный характер, следовательно, можно говорить о том, что спрос на этот формат индустриально-логистической недвижимости продолжится.

По данным Parametr, за первое полугодие 2025 года общий объем спроса на объекты light industrial составил 1,4 млн кв.м. Учитывая текущую вакансию в этом сегменте (порядка 74 тыс. кв.м), спрос превышает предложение в 18 раз!

 

Стоит отметить, что основная часть покупателей в данном сегменте, их более 80% — конечные пользователи, которые приобретают объекты для себя, поэтому на рынке сохраняется дефицит готового предложения.

 

Эксперты прогнозируют дальнейший рост ставки аренды на light industrial на фоне сохранения дефицита спроса и предложения. Так, IBC ожидает рост цен на 14% на аренду и на 10% на продажу. 

Аналитики NF Group фиксируют рост ставок на 8% с начала года. В конце 2024 года эта цифра достигла 12 930 руб. за кв. м., сейчас уже 13 900 руб. за кв. м в год. Совокупный объем рынка, по данным NF Group, составляет 652 тыс. кв. м. На второе полугодие запланирован ввод 374 тыс. кв. м.

 

Эксперты рынка сходятся во мнении, что стабилизации рынка можно ожидать не ранее 2027–2028 года, в случае, если весь заявленный к строительству объем помещений будет введен в эксплуатацию.

Почему же рост ставки аренды опережает рост стоимости продажи? На это есть две основные причины. Первая — предложений по аренде существенно меньше, так как девелоперы ориентированы на продажу объектов и практически не занимаются арендой.

 

Вторая — высокая ключевая ставка ЦБ РФ заставила многие компании отложить покупку помещений до лучших времен, что сформировало высокий спрос на аренду. 

Все перечисленные выше факторы — дефицит предложения  качественных объектов класса А в аренду, превышающий предложение спрос, как следствие, короткий срок экспозиции объекта на рынке, неразрывный договор с арендатором сроком от пяти лет — делают light industrial очень выгодным способом инвестирования.

 

Выбор в пользу данного формата позволит не только «заработать» на этапе строительства объекта, на росте стоимости актива, но и получать стабильный и высокий доход от арендного бизнеса в ближайшем будущем, без высокого вовлечения собственника в текущие процессы.