Назад
Как выглядит современная промзона
Российская производственно-логистическая недвижимость сегодня проходит тот же этап развития, что проходила офисная недвижимость несколько лет назад. Если проводить параллели, то можно сказать, что появление промышленных парков сопоставимо с появлением и повсеместным распространением бизнес-центров. Сегодня нам кажется, что так было всегда — бизнес размещался в красивых, функциональных зданиях, где созданы все условия для комфортной и эффективной работы сотрудников. Похожий сценарий эксперты рынка прогнозируют и для промышленных парков: ситуация, когда морально устаревшие промзоны канут в Лету, неизбежна, и новым уровнем нормы для производств станет размещение в современных промпарках, в помещениях формата light industrial.
Универсальный формат 4 в 1
До недавнего времени малые производства располагались на территории советских промзон. Большие предприятия уезжали из крупных городов, после них оставались старые цеха и здания, которые впоследствии стали занимать мелкие производства и склады.
Проблема заключается в том, что здания в промзонах строились под другие задачи, как правило, для обслуживания процессов крупного монорезидента. Такие помещения не предназначены для работы большого числа независимых компаний, поэтому локализация производства здесь — всегда компромисс с точки зрения организации пространства, разделения потоков посетителей и сотрудников, работы грузового транспорта, наличия бытовых условий и других аспектов. Одним словом, старая «промка» не создана для размещения большого количества малых и средних производств. Кроме того, она морально устарела и не способна удовлетворять потребности современного бизнеса.
Light industrial — это пришедшие на смену цехам и ангарам старых промзон многофункциональные помещения, в которых могут разместиться легкое производство, склад, офис, шоурум для клиентов и партнеров компании. Такой подход позволяет бизнесу оптимизировать все процессы и повысить операционную эффективность.
Кроме того, объекты light industrial предоставляют комфортные условия для работы сотрудников компаний-резидентов. Например, компания Emerlink, разработчик аппаратных решений и программного обеспечения, искала современную площадку для работы и остановила свой выбор на промпарке «Сенькино» от девелопера Parametr:
«Бизнес третьего десятилетия 21 века ушел далеко от 2000-х. Сегодняшние предприятия нуждаются не в старых ангарах и гаражах, переделанных под цеха, а в современных площадях, удобных с логистической точки зрения и позволяющих быстро размещать производства без дополнительных инвестиций в ремонт и обслуживание. Компания Emerlink активно развивается, наращивает производственные мощности, увеличивает штат специалистов. Особое внимание уделяется соблюдению норм и правил безопасности на производстве и созданию условий труда, отвечающих современным требованиям. Мы считаем промпарк "Сенькино" лучшим выбором для наших текущих задач и планов на развитие».
Parametr, девелопер коммерческой недвижимости в составе ГК ПИК, является одним из ключевых системных застройщиков в сегменте индустриально-логистической недвижимости. Компания возводит в Московском регионе девять промышленных парков общей площадью 2.5 млн кв. м.
Статусность площадки
В отличие от советских «промок» современные промзоны внешне больше напоминают стильные административные здания, органично вписанные в окружающий ландшафт. Офисы имеют большую площадь остекления, а территория вокруг благоустроена в соответствии с последними тенденциями. Резидентам light industrial не приходится извиняться за свою локацию перед гостями — здесь все продумано, начиная от автоматизированной системы пропусков до зоны, выделенной для проведения встреч.
В исследовании, проведенном по заказу Parametr, резиденты отмечали, что переезд в современный промпарк был связан в том числе с имиджевыми задачами, стоящими перед бизнесом. На большой территории промзоны их компанию было сложно найти. Неприветливая охрана, здания и дороги производили на посетителей удручающее впечатление, а отдельная зона для приема партнеров и клиентов вовсе отсутствовала.
Производственная компания Redvent, специализирующаяся на разработке, испытании и изготовлении воздухораспределительных устройств для систем вентиляции и кондиционирования, приобрела помещение в промпарке «Бутово» и отмечает его внешнюю привлекательность:
«Мы производим те элементы системы вентиляции, которые находятся на виду. Поэтому наше оборудование не только функционально, но и эстетически привлекательно, оно выглядит стильно. Промышленный парк "Бутово" — современный и красивый проект, который произведет положительное впечатление на наших сотрудников и клиентов. При этом расположение на юге столицы и в черте города также очень удобно для нас и наших заказчиков»
Безусловно, light industrial работает не только на «внешние» цели компании, но и на внутренние. Удобный офис и, в целом, место, в которое приятно приходить на работу, являются частью социального пакета и дополнительным преимуществом в глазах потенциальных сотрудников. Резиденты промпарков отмечают, что работа в современном помещении позитивно сказывается на эффективности и вызывает положительные эмоции.
К слову, промышленный парк «Бутово» стал первым промпарком формата light industrial, который прошел сертификацию по системе оценки экологической эффективности коммерческой недвижимости «КЛЕВЕР». Проект получил оценку «Серебро», что является независимым подтверждением высокого уровня экологичности объекта, его безопасности для окружающей среды и наличия в нем комфортных условий для работы.
Существенное неудобство старых промзон также заключается в сложной логистике. Если компания располагается в многоэтажном старом здании, это значит, что она будет пользоваться единой зоной погрузки, расположенной на первом этаже, а далее поднимать груз с помощью лифтов на нужный этаж.
При этом каждый резидент light industrial имеет индивидуальную погрузочно-разгрузочную зону, что существенно увеличивает скорость работ и обеспечивает полную автономию от соседей, ведь каждый блок оснащен собственными коммуникациями.
Наличие управляющей компании
Одно из важнейших преимуществ современных промпарков перед своими предшественниками — наличие профессиональной управляющей компании, в задачи которой входит эксплуатация общих инженерных систем комплекса, охрана, уборка территории и другие работы.
Управляющая компания не только обслуживает промпарк, но и может взять на себя управление помещением резидента, в частности, отвечать за эксплуатацию технического оборудования, полученного по акту разграничения технической ответственности, или оказывать услугу клининга.
В целом, наличие управляющей компании позволяет резидентам современных промзон сосредоточиться на задачах бизнеса вместо решения хозяйственных вопросов. Кроме того, профессиональное обслуживание комплекса — гарантия того, что он не придет в упадок в течение длительного времени.
Компания «Артвакс», производитель уходовой косметики, разместила свое производство в промпарке «Бутово» от девелопера Parametr и благодаря слаженному взаимодействию с УК смогла в кратчайшие сроки приступить к деятельности:
«Управляющая компания с первых дней стремилась учесть наши потребности и пожелания в создании производства. Это непростая задача, поэтому такое взаимодействие облегчило и ускорило инсталляцию и запуск оборудования, что очень важно в сегодняшних реалиях»
Промпарк «Бутово» одержал победу во всех номинациях категории «Индустриальная недвижимость» CRE Awards* 2024 и был назван лучшим проектом формата light industrial.
Таким образом, можно говорить о том, что сегодня один из самых консервативных сегментов коммерческой недвижимости — помещения под склады и производство — переживает бум нового формата. Light industrial — это не просто помещение для производства, а принципиально другой подход к эффективной организации рабочего пространства, который открывает новые возможности для развития бизнеса своих резидентов.
*CRE Awards — ключевая премия в области коммерческой недвижимости.
