Назад
Класс А vs класс Б: какой склад или помещение для производства выбрать?
Выбор места локализации бизнеса — стратегическое решение, которое может оказать значительное влияние на общую эффективность компании. Объекты класса А и B отличаются функциональностью, качеством строительства, техническими характеристиками, инфраструктурой, способом управления недвижимостью и другими параметрами. Данный материал поможет определить, какой тип помещения подойдет вашему бизнесу.
Представительские функции
Современная индустриально-логистическая недвижимость класса А — это здания под производство и склад с чистовой отделкой, приобретая или арендуя которые, резидент может сразу приступить к деятельности. Класс В не предполагает чистовую отделку, а значит, после заезда владельцу или арендатору предстоят отделочные работы, расходы на которые лягут на его плечи.
Более того, некоторые объекты класса А могут, кроме всего прочего, выполнять представительские функции. Речь идет, в частности, о промпарках формата лайт индастриал, предназначенных для легких производств.
«Лайт» позволяет разместить под одной крышей производство и склад, а также офис для сотрудников и шоурум для клиентов и партнеров, в то время как в объектах класса В офисно-бытовая часть может разместиться, например, внутри производственной части или в мезонине. Однако такое решение — всегда компромисс с точки зрения планировки и комфорта сотрудников.
Группа компаний «Экологические технологии», специализирующаяся на производстве оборудования для очистки воды, открыла свою площадку в промпарке класса А Сенькино от девелопера Parametr, высоко оценив его многофункциональность: «Формат лайт индастриал отвечает всем нашим требованиям. При относительно небольшой площади выполняются все производственные функции, есть зона хранения, а оптимальный размер административного помещения позволяет разместить необходимый штат сотрудников».
Еще один пример — компания «Техно-Графика», поставщик оборудования и расходных материалов для печатной, послепечатной обработки, визуальной рекламы и производства упаковки, разместила производство в другом промпарке класса А этого же застройщика (Кувекино), также объясняя свой выбор представительскими функциями объекта.
«Консолидация демонстрационного зала, офиса и всей логистики на одной площадке — это не просто переезд, это переход на качественно новый уровень операционной эффективности. Создание такого единого мощного хаба заложит прочную основу для дальнейшего масштабирования нашего бизнеса», — прокомментировали свое решение в «Техно-Графике».
Parametr, девелопер коммерческой недвижимости в составе ГК ПИК, является одним из ключевых системных застройщиков в сегменте индустриально-логистической недвижимости. Компания возводит в Москве и Московской области девять промышленных парков общей площадью 2.5 млн кв. м.
Качество строительства
Индустриально-логистическая недвижимость класса А обладает высокими эксплуатационными свойствами, что обеспечивается применением качественных материалов при строительстве. Например, девелопер Parametr возводит железобетонные колонны в отличие от многих других проектов, использующих железные (последние требуют регулярного нанесения антипожарного покрытия и контроля коррозии). При этом шаг колонн в проектах класса А составляет 12х18 м, что позволяет удобно размещать практически любые производственные линии или стеллажи. В проектах класса В зачастую используется менее удобный шаг — 6х18 м.
Что касается внешней отделки, в проектах класса А применяются премиальные материалы, что позволяет органично вписать здание в окружающий ландшафт. Современные промпарки класса А напоминают, скорее, стильные административные здания с панорамным остеклением, чем промышленные зоны. Например, Parametr использует СППС-панели (сэндвич-панели поэлементной сборки) вместо стандартного дешевого сендвича, который распространен на рынке.
Отдельно стоит отметить гибкую нарезку блоков в промпарках Parametr — ее готовы предложить немногие игроки рынка. Компании «Бутикле», эксклюзивному представителю бренда Bouticle на территории России и стран ЕАЭС, требовалась сложная конфигурация пространства в силу специфики операционных процессов. Parametr предложил нестандартное решение в виде крестообразной планировки лота в промпарке Кувекино, которое полностью устроило заказчика. В результате заключенной сделки бизнес стал самым крупным резидентом данного промпарка.
Еще одно из важных отличий объектов класса А состоит в наличии спринклерной системы пожаротушения, критично необходимой для размещения некоторых видов производств и хранения. Правда, на сегодня ей могут похвастаться не все проекты даже в классе А. Одно из исключений — объекты девелопера Parametr.
Инфраструктура
Класс А предполагает наличие качественных подъездных путей к промпарку — асфальтированной дороги с возможностью одновременного двустороннего движения большегрузного транспорта и с тротуарами для пешеходов. Здания здесь расположены друг от друга на достаточном расстоянии, что позволяет транспорту беспрепятственно маневрировать без риска ДТП.
Возможность круглосуточного легкого доступа резидентов на охраняемую территорию — еще одно преимущество объектов класса А. Система въезда и выдача пропусков автоматизирована, что облегчает жизнь арендаторов и владельцев и создает приятное первое впечатление у их гостей. В объектах классом ниже автоматизация этих процессов, как правило, отсутствует.
Территория внутри промпарков благоустроена: здесь проложены асфальтированные дороги, предусмотрены парковки для личных авто резидентов, гостевые паркинги, выделены зоны для отдыха и питания сотрудников. В условиях дефицита кадров, сложившегося на рынке, комфортные условия труда становятся весомым преимуществом для работодателя.
Объекты класса А расположены неподалеку от остановок общественного транспорта, а если их нет поблизости, системные застройщики способствуют тому, чтобы они появились. Компания Parametr ведет работу с городскими властями в этом направлении. Например, на территории рядом с промпарком Сенькино девелопер построил остановку общественного транспорта, а администрация города запустила автобусный маршрут.
Два промпарка компании Parametr — Сенькино и Бутово — получили сертификат экологической эффективности по системе «Клевер». Данный сертификат подтверждает, что объекты способствуют ресурсосбережению, обеспечивают безопасность и комфорт для сотрудников, а также снижают уровень вредного воздействия на окружающую среду. Более того, промпарк Бутово одержал победу во всех номинациях категории «Индустриальная недвижимость» CRE Awards* 2024 и был назван лучшим проектом формата лайт индастриал.
Наличие профессиональной управляющей компании
«Мало иметь помещение, нужно еще им управлять». С этим утверждением сложно поспорить, особенно когда речь идет об индустриально-логистической недвижимости, требующей специфической эксплуатации.
Современные промпарки класса А предлагают резидентам услуги профессиональной управляющей компании, которые включены в расчет операционных расходов. В задачи УК входит управление комплексом — общепарковыми системами (техобслуживание инженерных систем, противопожарного оборудования, благоустройство, уборка территории, охрана и пр.) и общедомовыми (обслуживание общих систем здания и противопожарного оборудования, фасада, кровли). Кроме того, УК по запросу берет на себя расширенный функционал, включая управление помещением резидента, — эксплуатацию оборудования, полученного по акту разграничения технической ответственности, клининг. При этом взаимодействие и заказ услуг могут осуществляться онлайн, через удобный личный кабинет, как, например, это реализовано в проектах Parametr. УК, обслуживающая промпарки этого девелопера, также готова осуществлять доставку персонала от МЦД или метро и организовать питание.
В проектах класса В вопрос о том, кто будет обслуживать даже общие системы, в том числе противопожарные, остается открытым. В такой ситуации добросовестные резиденты, которые несут ответственность за свою территорию, к сожалению, не застрахованы от рисков, связанных с деятельностью соседей. При этом стоит принимать во внимание особенности проектирования и строительства промпарков класса В — без прохождения государственной экспертизы и соблюдения государственных стандартов строительства промышленных зданий.
Подводя итоги сравнения объектов индустриально-логистической недвижимости классов А и В, еще раз отметим, что от выбора подходящего помещения для производства и хранения во многом зависит общая эффективность бизнеса. Оценивая разные площадки, стоит принимать во внимание такие критерии, как качество строительства, инфраструктуру объекта, возможность совместить производственные и складские функции с представительскими, а также способ управления комплексом и самим помещением.
*CRE Awards — ключевая премия в области коммерческой недвижимости.
