Назад
Лайт индастриал в Москве: кто и почему выбирает современные промпарки
Лайт индастриал продолжает завоевывать рынок индустриально-логистической недвижимости и сегодня интересен как реальному бизнесу, так и инвесторам. Бизнес ищет универсальные помещения, в которых можно разместить производство, хранение, офис, а при необходимости и шоурум. Частные инвесторы приобретают лайт индастриал в качестве прибыльного актива с высокой доходностью и быстрой окупаемостью.
Реальный бизнес
Лайт индастриал — современный формат индустриально-логистической недвижимости, созданный под нужды, в первую очередь, производственных компаний. Он позволяет разместить производство, хранение и административную зону в одном месте. Помещение представляет собой универсальное пространство площадью от 600 кв.м, которое подойдет почти любому легкому производству: от пищевого до сборки компьютеров и оборудования. Расположены такие объекты, как правило, недалеко от города, в районах с хорошей доступностью общественным транспортом.
Промпарки лайт индастриал пришли на смену старым промзонам, построенным в советское время. Крупный бизнес давно покинул эти территории внутри Москвы, и на его место пришли малые и средние предприятия, которые занимают помещения, где когда-то располагались цеха. Однако условия работы на таких территориях далеки от современного представления о комфорте, что заставляет резидентов искать альтернативы.
Кроме того, программа комплексного развития территорий (КРТ), действующая в Москве с 2020 года и предусматривающая реновацию старых промзон, в ближайшие 5-10 лет буквально сотрет весь «ржавый пояс» города.
Также в условиях экономической нестабильности компании, которые могут себе это позволить, ищут возможности для долгосрочного снижения операционных расходов, связанных с арендой, затратами на логистику и необходимостью проводить периодические ремонты в старом помещении. Все перечисленное негативно сказывается на выручке предприятий, и для некоторых из них выходом может стать покупка помещения в промпарке.
По информации компании Parametr, по итогам 2025 года общий объем спроса на помещения формата лайт индастриал превысил 2,5 млн кв. м. Как и в прошлые годы, около половины всех запросов было получено от производственных компаний (46%). Наибольший рост показали такие отрасли, как оборудование и инструменты, строительные и отделочные материалы, медицина, мебель и одежда.
Parametr, девелопер коммерческой недвижимости в составе ГК ПИК, является одним из ключевых системных застройщиков в сегменте индустриально-логистической недвижимости. Компания возводит в Москве и Московской области девять промышленных парков общей площадью 2.5 млн кв. м.
К примеру, компания АСТАТ, поставщик и дистрибьютер полимерной продукции, приобрела помещение в промышленном парке Токарево от девелопера Parametr с целью консолидации нескольких бизнес-процессов под одной крышей. В частности, здесь разместится логистический центр и офис продаж компании. Переезд в новое помещение позволит предприятию повысить операционную эффективность, оптимизировать цепочку поставок, а также увеличить скорость обработки заказов.
Аналогичные преимущества от переезда в лайт индастриал оценила и многопрофильная инженерная компания «Айсберг Юнион», которая стала резидентом этого же промпарка. В новом пространстве разместится офис компании, а также логистический центр, предназначенный для хранения запасных частей, материалов и оборудования. Переезд позволит «Айсберг Юнион» сократить расходы на логистику, систематизировать процесс отгрузки товаров, улучшить уровень клиентского сервиса, а также повысить контроль над всеми операционными процессами. Для удобства сотрудников — современный, просторный, светлый офис, а также благоустроенная территория и остановка общественного транспорта на границе промпарка.
Компания Дисофт, специализирующаяся на инновационных мультимедийных решениях, искала подходящее помещение для запуска новой линии производства, но в силу дефицита качественных помещений компактной нарезки решить этот вопрос долгое время не удавалось. Результатом длительных поисков стало заключение сделки с Parametr — предприятие арендовало блок формата лайт индастриал площадью 580 кв.м в промпарке Сенькино.
«В Сенькино нам понравились условия приобретения, возможность свободной планировки, технические характеристики помещения, а также полная автономность по сравнению с другими объектами. — рассказала управляющая компании Людмила Шимкова. — Надеемся, что эта площадка станет фундаментом для развития нашей компании и взаимовыгодным партнерством с его окружением».
Спрос на объекты формата лайт индастриал растет и со стороны производителей пищевых продуктов, что подтверждает практика выделения отдельного здания исключительно под пищевое производство. Например, такой объект до конца 2026 года появится в третьей очереди промпарка Сенькино.
Промпарк Сенькино от компании Parametr получил сертификат экологической эффективности по системе «Клевер». Данный сертификат подтверждает, что объект отвечает требованиям ресурсосбережения, обеспечивает безопасность и комфорт для сотрудников, а также снижает уровень вредного воздействия на окружающую среду.
Кроме вышеперечисленных направлений, формат лайт индастриал пользуется спросом среди фармацевтических компаний, производителей текстиля, товаров народного потребления, полиграфической продукции, упаковки и маркировки. Локализуют свои производства здесь и компании из сферы производства аэрокосмического оборудования, робототехники, электроники, компьютерной и электротехники.
Частные инвесторы
В ситуации дисбаланса спроса и предложения и, как следствие, высоких арендных ставок на рынке индустриально-логистической недвижимости объекты формата лайт индастриал становятся привлекательным инвестиционным инструментом, обеспечивающим своему владельцу стабильный пассивный доход от арендного бизнеса. Предполагается, что всего через 12-18 месяцев после старта строительства инвестор может начать получать арендный доход без дополнительных вложений. Поиск подходящего резидента и дальнейшую коммуникацию с ним возможно делегировать девелоперу, что позволит минимизировать вовлеченность собственника в рутину арендного бизнеса.
Доходность лайт индастриал от сдачи в аренду достигает 16% годовых, при этом растет стоимость самого актива за время строительства. Примерный срок окупаемости объекта составляет 6–7 лет. Для сравнения: в стрит-ретейле доходность находится на уровне 8%, а срок окупаемости приближается к 12 годам.*
Согласно информации NF Group, ставка аренды на проекты в формате лайт индастриал класса А по итогам 2024 года составляла 12930 руб. за кв.м, а по итогам 2025 года — уже 14590 руб. за кв.м.
К слову, в сегменте практически отсутствуют спекулятивные инвесторы. Дело в том что, девелоперы изначально ориентированы на продажу объектов, не на аренду. Все это и плюс к тому неразрывный договор с арендатором сроком от пяти лет делают лайт индастриал очень привлекательным форматом для частных инвесторов, что подтверждают в том числе данные Parametr.
Таким образом, целевая аудитория объектов формата лайт индастриал — и производственники, и инвесторы — по достоинству оценили формат, и каждый нашел в нем свои преимущества. Бизнесу, главным образом, нравится универсальность помещений, которая позволяет объединить несколько разных процессов в одном месте и снизить операционные издержки. Инвесторов привлекает высокая доходность, быстрая окупаемость и возможность получать пассивный доход от арендного бизнеса с минимальной вовлеченностью в рутину этого вида деятельности.
*не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
