Light industrial VS big box
В чем отличие двух самых популярных форматов на индустриально-складском рынке?
Долгое время на московском рынке индустриально-складской недвижимости был представлен монопродукт – классический формат big box, который отвечает запросам крупных компаний. Для малого и среднего бизнеса преимущественно были доступны помещения в старых промзонах, ангары разного качества и прочее несистемное и несовременное предложение. Между тем, в промышленно развитых странах недвижимость для размещения малых и средних производств может занимать до 40% от общего объема всего предложения индустриально-складского рынка.
Сегодня развитие российской промышленности и появление программы КРТ (комплексного развития территорий) спровоцировало рост популярности на московском рынке нового сегмента – light industrial.
Многочисленные промзоны Москвы активно застраиваются новыми кварталами. Там было сосредоточено множество мелких и средних арендаторов из числа различных производств, которым теперь приходится переезжать. И встает вопрос – куда?
Импортозамещение также стало мощным драйвером развития отечественной индустрии, включая и легкие производства. А новые предприятия нуждаются в современных зданиях, в которых можно наладить любые производственные линии.
Вот в этом и помогает сегмент light industrial.
Недооцененный сегмент
За последние два года произошла институционализация сегмента light industrial. Появились свои игроки и инвесторы, а ведущие консультанты начали анализировать этот рынок отдельно от складского.
Но все же данный продукт пока остается недооцененным, некоторые игроки не понимают его особенностей.
Поэтому вместе с экспертами компании Parametr попробуем получить ответ на главный вопрос: в чем же отличие объектов light industrial от классических складских комплексов формата big box.
Сделать это удобнее на конкретных примерах, поэтому возьмем за основу проекты компании Parametr, которая специализируется на строительстве промышленных парков light industrial и big box и реализует мультифункциональные, гибкие и адаптированные под запрос клиента объекты для легких производств и логистики.
Big box в деталях
В случае с классическими объектами big box основная целевая аудитория – это крупные корпоративные клиенты: логисты, ретейлеры, маркетплейсы и крупные производства. Как правило, блоки в складах формата big box начинаются от 5000 кв.м.
Основная часть блока big box – универсальное помещение для производства или хранения. Доля административно-бытовых помещений не превышает в среднем 10%. В зоне погрузки предусмотрено не менее 1 дока на уровне 1,2 на каждые 1000 метров площади. В блоке может быть предусмотрен мезонин, который используются как дополнительное административное помещение или для хранения легких товаров.
Среди важных качеств объектов данного формата можно выделить:
· Полы, которые выдерживают нагрузку до 8 т/кв.м;
· Антипылевое покрытие, которое предотвращает износ бетонных плит и препятствует появлению пыли, губительной как для товаров, так и для здоровья работников склада;
· Высоту от 12 м, которая позволяет оборудовать до 6 уровней палетного хранения;
· Шаг колонн 12*24;
· Систему пожаротушения и оповещения, которая обеспечит сохранность товаров и безопасность производственного процесса.
О light industrial – легко
В отличие от big box, light industrial – формат, предназначенный специально для размещения производств. Конфигурация пространства, мощность по коммуникациям должны удовлетворять потребностям именно производственных компаний. Площадь блоков в формате light industrial в среднем начинается от 400 кв.м, что делает формат привлекательным для малых и средних производств.
При этом формат сочетает в себе формулу 4в1: шоурум, офис, зона хранения и производственный блок. Административные блоки, как правило занимают не менее 20% от общей площади. Это пространство возможно зонировать и разместить здесь офис, торговый зал, бытовые помещения для персонала.
Также важной отличительной характеристикой light industrial по сравнению с классическими складами являются расширенный перечень ВРИ (видов разрешенного использования земли), что позволяет легально размещать производства на территории.
Можно выделить следующие отличительные характеристики light idustrial:
- Высота потолка от 6 м и шаг колонн 12*8 или 12*24 позволяют гибко разместить производственные мощности любых форматов;
- Нагрузка на пол от 4 т/кв. м и антипылевое покрытие обеспечат комфорт и безопасность работы со многими типами оборудования;
- Погрузочные зоны могут быть как докового типа – на уровне 1,2 метра, так и воротного с возможностью полного заезда транспорта внутрь помещения.
Также следует обратить внимание на расположение объектов light industrial. Они отличаются удобной транспортной доступностью, идеально – в черте города или рядом с городами-спутниками. Это позволит без труда добираться на работу персоналу, который задействован на производстве, а также приглашать клиентов на встречи в офис или шоурум.
Таким образом, light industrial специально создан для малых и средних легких производств. Универсальная конфигурация пространства позволяет свободно размещать практически любые производственные линии и организовывать зону для хранения сырья и готовых изделий. Удобная локация проектов light industrial отвечает потребностям логистики персонала. Для компаний, ведущих высокотехнологическое производство – это один из ключевых вопросов в выборе размещения. Высокие лимиты по коммуникациям – также принципиальный вопрос для производственных компаний, как и возможность легально размещать производство за счет широкого перечня видом разрешенного использования земли.
