Почему инвестиции в light industrial доходнее ретейла и офисов?
Наиболее частая стратегия инвесторов в коммерческую недвижимость — покупка помещения с целью организации арендного бизнеса и получения пассивного дохода. Сегодня на рынке существует несколько потенциально интересных инвестору форматов: привычный многим стрит-ретейл, офисы, а также набирающий популярность light industrial. Самую низкую доходность принесет помещение под стрит-ретейл, а самую высокую — light industrial.
Рассмотрим данные форматы коммерческой недвижимости поподробнее, от меньшей доходности к большей.
Доходность стрит-ретейла
Ключевые инвестиционные показатели:
- Объект: помещение площадью до 200 кв. м в новом ЖК
- Доходность: 7–8%
- Окупаемость: 12–14 лет
Стрит-ретейл — это помещения, расположенные на первых этажах домов, как правило, с отдельным входом и ориентированные на пешеходный трафик. Основными арендаторами таких объектов являются компании сферы красоты, спорта, услуг, мелкий ретейл, предприятия общественного питания. С более высоким бюджетом можно выбрать отдельностоящие или встроенно-пристроенные одноэтажные здания с моноарендатором, чаще всего с крупной российской сетью продуктового ретейлера.
Стрит-ретейл демонстрирует устойчивый спрос со стороны инвесторов, но это уже привело к тому, что стоимость таких помещений за последние два года выросла более чем на 40%. Арендные ставки растут более скромными темпами, на уровне инфляции. Такая ситуация способствует снижению показателей арендной доходности стрит-ретейла, которая сегодня не превышает 7–8% годовых, что соответствует окупаемости 12–15 лет.
Выбирая объект стрит-ретейла в строящемся ЖК, нужно быть готовым к тому, что период экспонирования помещения в аренду может составлять 1–2 года и будет сильно зависеть от темпов заезда жильцов. Так, по данным NF Group, в первый год вакантными могут оставаться до 90% площадей в готовом ЖК, а заполняемости 75–80% эти помещения могут достичь только к концу третьего года, после сдачи объекта в эксплуатацию.
Как правило, собственник помещения под стрит-ретейл самостоятельно управляет арендными отношениями. На его плечи ложится решение таких вопросов, как поиск арендатора, ведение документооборота, контроль исполнения договора аренды. Кроме того, владельцу нужно быть готовым к общению с контролирующими органами — Роспотребнадзором, пожарным надзором и другими.
Кому подходят инвестиции в стрит-ретейл?
Помещение под стрит-ретейл подходит консервативным инвесторам, которые предпочитают традиционные активы с умеренным потенциалом доходности.
Инвестор должен вовлекаться в процессы управления арендным бизнесом, а также быть готовым к периодическим простоям. Кроме того, владелец может столкнуться с отсутствием потенциала роста стоимости объекта, даже при покупке на этапе строительства. Таким образом, при расчете финмодели нужно опираться только на арендную доходность помещения.
Доходность офисов
Ключевые инвестиционные показатели:
- Объект: помещение в бизнес-центре площадью до 150 кв. м
- Доходность: в среднем 10%
- Окупаемость: 10 лет
Рынок продажи офисов в нарезку активно развивается на протяжении последних трех лет. Росту популярности сегмента способствуют несколько факторов, но ключевым является резкое снижение спекулятивного строительства офисов в аренду со стороны профессиональных девелоперов офисной недвижимости.
В 2022 году российский рынок столкнулся с резким падением спроса на офисную недвижимость при одновременном резком росте стоимости финансирования строительства новых проектов. Это привело к тому, что новые проекты стали появляться в локациях, которые ранее не рассматривались девелоперами, а преимущественной моделью реализации стала продажа.
Только за последний год объем предложения в сегменте офисов в продажу вырос на 60%, отмечают аналитики NF Group. Из около 1,1 млн кв. м офисной недвижимости, предлагающейся к вводу в 2025 году, около 700 тыс. кв. м приходится на офисы в продажу, подсчитали аналитики Ricci.
Рассчитывая доходность, инвесторам стоит иметь в виду расходы на ремонт помещений. Арендаторы, рассматривающие площадь 100–200 кв. м, рассчитывают на заезд в полностью готовый офис. По данным CMWP, стоимость отделки среднего уровня выросла до 149 тыс. руб. за кв. м.
Кому подходят инвестиции в офисные помещения?
Помещение под офис, как и под стрит-ретейл, подходит инвесторам, которые рассматривают более консервативные способы сохранения и приумножения капитала, с умеренным потенциалом доходности от сдачи объекта в аренду.
Инвестиции в покупку офисных помещений предполагают высокую вовлеченность собственника в операционную деятельность и развитие проекта. Кроме того, нужно быть готовым инвестировать в отделку помещений.
Доходность light industrial
Ключевые инвестиционные показатели:
- Объект: блок площадью 500–600 кв. м
- Доходность: 14–16%
- Окупаемость: 6–7 лет
Самую высокую доходность в рассматриваемой тройке на сегодня принесет объект light industrial. Это молодой сегмент, который находится на ранней стадии развития, поэтому те инвесторы, которые сегодня выбирают «лайты», могут застать период, когда основные ключевые показатели растут кратно.
На рынке наблюдается острый дисбаланса спроса и предложения. Так, по данным IBC Real Estate, объем свободных площадей в готовых проектах составляет около 146 тыс. кв. м, при этом только за 8 месяцев 2025 года общий объем запросов на покупку превысил 1,67 млн кв. м.
Несмотря на то, что light industrial является частью индустриально-логистического сегмента, ставки аренды в таких проектах выше, чем в классических складах на 20–30%. Это связано с тем, что light industrial — помещения многофункционального назначения. В них размещаются не только небольшие склады, но и производства, офисы и шоурумы.
Еще одно существенное преимущество заключается в том, что договоры на аренду помещения в промышленных парках принято заключать на срок от пяти лет, с ежегодной безусловной индексацией и без возможности досрочного расторжения. Кроме того, в light industrial можно передать функции управления помещением на аутсорсинг девелоперу.
Информация о компании: Parametr, девелоперская компания в структуре ПИК, развивает формат light industrial в Московском регионе. На сегодняшний день в портфеле девелопера девять промышленных парков общей площадью более 2,5 млн кв. м. Компания предлагает клиентам форматы управления помещениями: от подбора арендатора до полного делегирования управления, что позволяет инвестору реализовать все функции взаимодействия с резидентом.
Кому подходят инвестиции в light industrial?
Склады и помещения для производства традиционно считались стабильным «пенсионным» активом — низкорисковой инвестицией для долгосрочного арендного бизнеса. Однако в силу того, что сегмент находится на ранней стадии развития, сегодня в нем можно получить далеко не консервативные показатели по доходности.
Сильным аргументом в пользу light industrial является возможность делегировать девелоперу не только поиск арендаторов, но и всю рутину управления объектом. Все это позволяет инвестору получать по-настоящему пассивный доход.
