Лайт индастриал вошел в топ-3 самых доходных инвестиционных инструментов
За последние шесть лет стоимость производственно-складских объектов лайт индастриал выросла в 2,8 раза. Это наиболее высокий результат среди сегментов недвижимости с точки зрения доходности и второй среди всех основных инвестиционных инструментов.
Консалтинговая компания IBC Real Estate совместно с девелопером Parametr провели совместное исследование рынка производственно-складских объектов лайт индастриал Московского региона. Из него следует, что данный формат недвижимости появился на рынке шесть лет назад, и за этот период его стоимость выросла в 2,8 раза – с 56 тыс. рублей за кв. м до 155 тыс. рублей за кв. м стабилизированного актива с арендным потоком. Это лучший результат среди сегментов недвижимости: за указанный период времени офисные и торговые объекты выросли в цене в 1,6 раза, жилье – в 2,3 раза, а классические склады формата биг бокс – в 2,4 раза. Также недвижимость лайт индастриал вошла в топ-3 по уровню доходности среди основных инвестиционных инструментов и заняла второе место, уступив лишь золоту, подорожавшему за шесть лет в 3,3 раза.
Подобный рост доходности связан как с увеличением стоимости базового актива – самих объектов недвижимости, так и со стремительным развитием формата аренды и ростом ставок, наблюдавшимся в последние годы. Так, с 2019 года стоимость 1 кв. м пустого объекта лайт индастриал (без арендного потока) выросла в 2 раза, а ставки аренды – в 2,4 раза. Появление нового современного качественного формата индустриальной недвижимости, развитие компаний-производителей – пользователей формата лайт индастриал, а также реализация программы КРТ стали ключевыми факторами такого стремительного развития формата.
На сегодняшний день рынок находится на этапе стабилизации после начального периода стремительного роста. Объем существующего предложения объектов лайт индастриал в Московском регионе достиг 1,4 млн кв. м. За январь-июнь объем нового строительства составил 130 тыс. кв. м (-48% г/г). Снижение вызвано эффектом высокой базы, так как в начале 2025 года был введен один из крупнейших объектов на рынке.
На этапе строительства находится 1 449 тыс. кв. м, из которых 961 тыс. кв. м анонсировано к вводу в 2026 году, однако, по прогнозам экспертов IBC Real Estate, ввод многих объектов может быть перенесен на 2027 год. При этом ожидаемый объем ввода объектов лайт индастриал по итогам 2026 года все еще превысит значение 2025 и составит 550 тыс. кв. м. Более существенное замедление объемов ввода маловероятно, поскольку многие объекты реализуются с применением различных городских льгот и программ, в рамках которых возможности изменения сроков ввода ограничены.
Значительную долю от находящихся на стадии строительства объектов составляют здания высотой два и более этажа – 41% или 591 тыс. кв. м. Такие объекты, как правило, имеют более длинный цикл строительства и технические характеристики, существенно отличающие их от классических одноэтажных объектов лайт индастриал (например, более низкая нагрузка на пол и переменная рабочая высота). Кроме того, большая часть таких объектов реализуется по программе МПТ, в связи с чем имеет ряд дополнительных требований к составу конечных пользователей и видов деятельности.
С учетом этих вводных, а также на фоне охлаждения спроса, снижения деловой активности, роста объема предложения и начала цикла снижения ставок аренды и цен экспонирования, ключевой стратегией инвесторов в сегменте лайт индастриал в среднесрочной перспективе будет поиск наиболее эффективных лотов со стабилизированным арендным потоком. В настоящее время на рынке сохраняется дефицит такого продукта. Для инвесторов с высокой резистентностью к уровню риска и готовых принимать на себя риск маркетирования текущая рыночная конъюнктура предлагает наиболее привлекательные условия покупки, а также наличие специальных программ – рассрочки и лизинга.
Лайт индастриал окончательно трансформировался из нишевого продукта в полноценный сегмент, доказавший свою высокую инвестиционную привлекательность. По нашим данным, спрос со стороны розничных инвесторов к этому формату показал стремительный рост в 2025 году – их доля в запросах увеличилась в 2,5 раза г/г. Текущая ситуация замедления экономики – самое правильное время для инвесторов заходить в сегмент: на рынке накоплен большой объем отложенного спроса, который будет неизбежно реализовываться по мере дальнейшего снижения ключевой ставки»,
– комментирует Александр Манунин, управляющий партнер Parametr.
Рынок лайт индастриал в Московском регионе продолжает активно развиваться, постепенно входя в более зрелую стадию с высокой конкуренцией и различными форматами предложения. Это создает окно возможностей для инвесторов и конечных пользователей, так как ввиду изменившейся конъюнктуры рынка появляются привлекательные условия аренды и покупки, а также возможность широкого выбора»,
– отмечает Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate.
