Продажа складов класса А по блокам набирает популярность в Московском регионе

Москва, Россия – На рынке складской недвижимости Московского региона стало активно развиваться ранее редкое направление – продажа современных логистических объектов класса А по блокам. Как показало совместное исследование NF GROUP и Parametr, за последний год интерес к блокам площадью от 2 тыс кв. м. уже превысил 1,1 млн кв. м, при этом 83% запросов поступило от конечных пользователей, а наибольший спрос пришелся на площади от 5 до 10 тыс. кв. м.

• Рынок спекулятивной складской недвижимости в Московском регионе традиционно ориентирован на аренду: за 2010–2024 годы сделки купли-продажи готовых объектов без арендного потока составили всего 5,8% от общего объема, а всего в таком формате было реализовано 1,39 млн кв. м. При этом сами объекты с возможностью продажи практически не вводились – лишь 5% от общего объема нового строительства за этот период предусматривали такую опцию. Как правило, предлагались здания целиком или крупные блоки, а формат продажи малых блоков класса А на рынке фактически отсутствовал.
•  Пик таких сделок пришелся на 2019 год (14,8%), а минимум – на 2016-й (0,6%). Всего за этот период в таком формате было реализовано 1,39 млн кв. м. При этом на рынке фактически отсутствовало предложение по продаже отдельных блоков в составе логистических комплексов – покупателям приходилось либо заказывать строительство по схеме build-to-suit с порогом от 15 тыс. кв. м, либо приобретать здания целиком.
• За последние 5 лет на фоне роста рынка складской недвижимости объем инвестиций в объекты без арендного потока вырос с 2,3 млрд руб. в 2020 г. до 34,5 млрд руб. в 2024 г. Объем купленных объектов без арендного потока вырос в 10 раз: с 60 тыс. кв. м в 2020 году до 650 тыс. кв. м в 2024 году.
• Тем не менее, спрос на владение складской недвижимостью последовательно растет, особенно на фоне снижения доступного арендного предложения. Согласно данным Parametr, за последний год совокупный объем запросов на блоки класса А площадью от 2 тыс кв. м. составил 1,1 млн кв. м. Наиболее востребован формат площадью от 5 до 10 тыс. кв. м – на него приходится 39% от общего количества запросов. Далее следуют блоки 10–20 тыс. кв. м (23%) и свыше 20 тыс. кв. м (23%). Наименьшая доля – 15% – приходится на блоки от 2 до 5 тыс. кв. м.

Распределение запросов по площади, %

Источник: NF GROUP

• Доля запросов конечных пользователей в разрезе от общего числа составила 83%, оставшиеся 17% приходятся на запросы инвесторов. Внутри пользовательского сегмента лидирует оптово-розничная торговля (47%), далее – производство (19%) и логистика (11%). Наименьший интерес – со стороны e-commerce (6%). Наиболее активными отраслями стали электроника и IT (12% запросов), пищевая промышленность (11%). За ними следуют стройматериалы (9%), грузоперевозки и товары народного потребления (по 6%), алкогольная продукция (4 %). В десятку также вошли автомобильная индустрия, металлообработка, мебель и текстиль. Прочие отрасли сформировали совокупный спрос в 23%.

Динамика ввода спекулятивных объектов с предложением продажи 
и их доля в общем объеме ввода, Московский регион, тыс. кв. м

Источник: NF GROUP

• Константин Фомиченко, партнер NF GROUP: «До недавнего времени покупка склада подразумевала либо заказ объекта по схеме build-to-suit с минимальным порогом в 15 тыс. кв. м, либо поиск здания целиком. Покупка меньших блоков была недоступна – рынок просто не предлагал такого формата. Сейчас ситуация начинает меняться – появляются профессионально построенные и управляемые склады класса А с возможностью покупки небольших блоков от 5 тыс. кв. м. Это открывает рынок для малого и среднего бизнеса и отвечает на давно сформированный спрос. Мы ожидаем, что в ближайшие годы объем предложения спекулятивных блоков на продажу будет расти на фоне развития малого и среднего предпринимательства, от которых будут исходить запросы на площади подобного формата».
• Александр Манунин, управляющий партнер Parametr: «Мы видим стабильно высокий спрос со стороны покупателей на помещения площадью до 10 тыс. кв. м. Так, по итогам пяти месяцев 2025 года почти половина всех запросов приходилась на блоки такого формата. Учитывая данный тренд, мы представили рынку новый формат индустриально-логистической недвижимости - flex box, который объединяет в себе все преимущества light industrial и big box. Благодаря своей гибкости и высокой степени адаптивности, flex box будет востребован как у конечных пользователей, так и у инвесторов. Первое здание flex box мы планируем построить в промышленном парке Кувекино в первом квартале 2026 года».
• Согласно данным NF GROUP, по итогам 2025 года ожидается ввод 75 тыс. кв. м спекулятивных площадей с возможностью продажи. При этом 20 тыс. кв. м из этого объема – блоки девелопера Parametr, что составляет 26% от всех новых объектов подобного формата.